Регистрация              Войти

История поиска
Подписка на рассылку




Обмен жилой недвижимости

25 ноября 2013 года

Обмен жилой недвижимости между нанимателями социального жилья был широко распространен в XX веке. Сегодня обмен жилыми помещениями допускается как в сфере коммерческого жилья, так и между жилыми помещениями, предоставляемыми гражданам по договору социального найма.

Как оформить обмен недвижимости социального найма

В связи с принятием Закона о приватизации доля муниципального жилья становится меньше, но граждане, проживающие в домах или квартирах по договорам социального найма, по-прежнему стараются улучшить свои жилищные условия. Статьи 72-73-74 Жилищного кодекса РФ объясняют порядок проведения процедуры обмена.

  1. Обмену подлежит жилье, находящееся в собственности у муниципалитетов и предоставляется гражданам по договорам социального найма, т.е. социальное жилье можно обменять только на подобное социальное жилье.
  2. Для совершения обмена социального жилья должно быть представлено письменное разрешение наймодателя.
  3. Если в помещении вместе с нанимателем проживают несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на проведение обмена и подтверждением, что права данных лиц не нарушаются.
  4. Процедуру обмена социального жилья можно проводить как в одном городе, так и совершать обмен недвижимости между городами или обмен загородной недвижимости.
  5. Обмен жилыми помещениями социального найма осуществляется без ограничения количества его участников, т.е. допускается построение «цепочки».
  6. Наниматель или лица, проживающие с нанимателем при отсутствии единого мнения об обмене вправе требовать обмена в судебном порядке.
  7. Предполагается, что обмен жильем должен быть равноценным (если договор обмена недвижимости не предусматривает иное). Продажа квартир, предоставляемых по договору социального найма, не допускается.
  8. Обмен не может состояться в предусмотренных ст. 73 ЖК РФ случаях: имеется иск о расторжении договора найма; помещение непригодно для проживания или имеется решение о сносе дома или о капитальном ремонте с перепланировкой; право пользования оспаривается в суде; в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий хроническим заболеванием (ст. 51 ЖК РФ).

Обмен жилой недвижимости

Собственники жилья при заключении договора мены действуют на основании Гражданского кодекса РФ. В статьях 567-571 описывается порядок передачи недвижимости сторонами в собственность, в частности, говорится о том, что каждая сторона признается одновременно и продавцом, и покупателем жилья, а к договору мены применяются правила купли-продажи.

Также ЖК РФ учитывает несовпадение договорных отношений в части цены и сроков: разницу в стоимости жилья покупатель, чей товар по стоимости меньше, должен оплатить до или после передачи недвижимости. При несовпадении сроков передачи, действует правило о встречном исполнении обязательств. Этот порядок действует, если в договоре мены не определены другие условия передачи товара. После завершения процедур по передаче объекта недвижимости – например, двухстороннего подписания акта приема-передачи жилья, — наступает переход права собственности, который впоследствии регистрируется в Госреестре. В случае признания судом незаконности совершенного обмена, сторона, по вине которой мена не состоялась, должна возместить причиненный ущерб потерпевшей стороне. Собственники жилья также имеют право на обмен недвижимости между городами.

В прошлом государство, разрешая обмен квартирами в пределах города или междугородний обмен недвижимости, не позаботилось о правовой поддержке лиц, оказывающих услуги по поиску вариантов обмена. Поэтому, чтобы подобрать выгодный обмен недвижимости, обращались к подпольному маклеру, собирательный образ которого талантливо изобразил В. Басов в кинофильме «По семейным обстоятельствам». Скрывая от огласки свои услуги, он называл квартиры «кофточками», «тетями», «племянницами». Между тем, в настоящее время подобные услуги населению оказывают многочисленные агентства недвижимости по всей стране.